DIY不動産投資をしているミツです！DIY初心者えりたです！
このページではミツ師匠が「0円で古民家を購入して登記変更するまでの流れ」をわかりやすく、丁寧に、初心者の方でも全く問題ないように解説します。
「入門編【ステップ１】不動産投資に最低限必要な知識を身に付ける」を見ていない方はこちらから
「入門編【ステップ２】オンラインサイトで物件を見る」を見ていない方はこちら
0円物件取得！全６ステップ概要
- 入門編【ステップ１】不動産投資に最低限必要な知識を身に付ける
- ポイントがわかる本5選
- 知っておきたい基礎ワード8選
- 入門編【ステップ２】オンラインサイトで物件を見る
- おすすめサイト５選
- 実際に上記紹介サイトを歩いてみよう
- 実践編【ステップ３】地域を絞ってオフラインでアプローチ（本講座）
- 地域を絞る
- 実際に足を運ぶ、定期的に連絡を取る（役所、移住サポートなどを行うNPO法人）
- 実践編【ステップ４】その物件が活かせるか検討する
- 投資目的：利回り計算
- 居住目的：改修して住みたい家になるまでにかかる費用を計算
- 実践編【ステップ５】いざ譲渡を受ける！古民家を入手！
- 譲渡を受ける際の手続きやにかかる費用を把握しよう
ミツ今回は前回の「オンライン上で物件を見てみる」とは対照的にオフラインで物件を見てみるよ♪僕自身まずオンラインで物件を探していたけど、なかなか条件に合う物件が見つからなかったことから、少し重い腰を上げてオフライン（実際に足を運んで探す）スタイルに切り替えたんだ。
えりたネットでサクッと利回りが良い物件（収益化できる物件）を買えるほど簡単な世界ではないのね。。。
ミツオンラインで手に入れる場合はラッキー（運）が必要な場合や、スピード感、指値（値引き交渉）の技術が必要なんだ。競売物件の場合はより専門的な知識も必要になる。そういった観点からも１物件目をオンライン上で手に入れるには少しハードルが高いとも言える。そこで実際に人に会って、話をして手にいれる。一番古いやり方だけど堅実でハードルが低いやり方と言えるんだ。
えりた意外！今ではなんでもネットで手に入れられる時代だけど、割安で良い物件を見つけるとなると裏側を攻める！ということね！
ミツそう裏側（笑）。実際に足を運んで物件を探すので重い腰を上げないといけない点で参入障壁は高く、ライバルたちより上をいくことができるよ♪
２物件目はオンラインで見つけて指値（鬼の値引き交渉）で戸建不動産を購入しているのでそれは後日お話しするね。
それでは今回は「オフラインでアプローチ」！詳細を語っていくよ。ぜひ全部読んでみてね♪
入門編【ステップ３】地域を絞ってオフラインでアプローチ
まずは自分の行動範囲でマトを絞って行こう。マトが絞れたら早速行動！電話やメール、足を運んで不動産屋や空き家などの地域課題解決を行うNPO法人、役所などをまわって「私は空き家を再生できる」を宣伝して回ろう！ポイントは不動産業者には購入意欲がある人であることを伝える、役所やNPO法人には空き家問題を解決できる人と思われるように話をすること。
- 住まいの近くで探す
- 職場の近くで探す
- 実家の近くで探す
- 実際に足を運ぶ、定期的に連絡を取る
住まいの近くで探す
住まいの近くで探してみよう
とは言っても近くでは、安い物件が無いよ！という方も多いはず。その場合は住まいから２時間の範囲で探すなど、幅を広げてみよう。郊外や田舎の方には安く手に入る不動産がちらほら出てくるはずです。エリアを決めたらそのエリアに絞って物件情報を常にチェックしていこう。
職場の近くで探す
職場の近くで探してみよう
一番は住まいの近くで探すことがメインになるけど、どうしても条件が合わなかったり良い物件が見つからない場合がある。そう言った場合は少し視野を広げて、勤めている職場やよく行くスポットから２時間以内の範囲で探してみよう。柔軟性が成功への道の架け橋になるはずだよ。
実家の近くで探す
実家の近くで探してみよう
自身の行動範囲内で見つからない場合は、実家周辺で探すことも一つ選択肢に入ってくる。休職をし、しばらく実家に帰ってのんびりリフォームをしたり家族の助けも借りられるかもしれない。一つの選択肢としてエリア検索に加えて探してみよう。
実際に足を運ぶ、定期的に連絡を取る
ミツ空き家問題を解決する！といった情熱をマインドセットしたことが僕の成功への道標になったんだ。この想いが役所の人やNPO法人、不動産屋担当者に伝わり、戸建ての良い情報が入ってくる良い流れができたと思っているよ。
えりた0円物件＝空き家であること！！困っていることを解決する＝それによって報酬をもらう。そう言った商売の基本的部分をマインドに取り入れたのね。
ミツ問題を解決してそのスキルの報酬として儲けさせていただく。そしてまた新しい問題を解決していく。仕事は面白いものだし、この基本は忘れたくないね。世間の役にも立てて、自身の生活も豊かになる。不動産投資をすると決めたからには、お金儲けは悪いことと尻込みしている暇はないよ。
えりた足を運ぶなんて面倒くさいわと思ったけど、なんかやる気出てきた！私日本全国回る！！
ミツエリアは絞ろうね（笑）
それでは、重要なマインドセットができたところで話を進めていくよ。
- 不動産屋巡り
- 役所（空き家問題を担当する課）を巡る
- 移住サポートや空き家問題を行うNPO法人を巡る
- 定期的に連絡や顔出しを行おう
不動産屋巡り
対象エリアで駅前に店舗を構えている不動産屋をメインで、挨拶して回ろう。その際のポイントを以下に箇条書きで記載するよ！ぜひ参照にしてほしい。
- 名刺を作成する
名刺はとても重要だよ！名刺はWebからサクッと作れるのでもし名刺はどう作成したら良いのかわからない方は参照してみてね。
- 予算は伝えない
大まかに○㎡以上の家を探していることぐらいしか伝えず、詳細の予算は伝えない方が良い。買い手として低い金額で購入したいので、例えば予算が８００万円あったとしても大まかに500万円未満の物件でいいのがあれば教えてほしい程度に伝えておこう。
- すでに不動産投資をやったことがある方は実績を見せれるように資料を用意しておく
すでに投資経験があれば物件取得に有利に働きます。不動産仲介の担当者からしても実績がある人に話をする方が成約率が高く時間をかけるメリットがあるからです。初めて購入しようとする人はなかなか購入しなく紹介だけで終わってしまうと思われてしまいがちです。そうすると良い物件が出てきた際に声がかかりにくいデメリットとなります。もし初めての場合でも本気で探しているや購入意欲が高いと思わせるように熱意を伝えましょう。
- 良い物件があれば連絡を必ずもらえるように口約束をもらうまで話をする
名刺をわたし。話や雑談をした後に良い物件があれば連絡をしてほしい旨しっかりとアプローチしましょう。こちらの本気度も伝わります。本気度が伝われば購入する顧客だな、仲介手数料で儲けることができるなという認識をしてもらえます。少なくても口だけだなとか興味だけで動いているなと思われないように本気度を伝えていきましょう。
- 良い物件の話が来たらすぐに見に行くこと
良い物件と判断されるものは他の人からしても良い物件に見えます。できるだけ早く現地を確認して、早めの判断をする。私の場合は購入する際はいつも即決です。少し時間をおくと良い物件は無くなってしまうことを知っているからです。しかし、安い買い物ではないのでしっかり軸を持って自身のリスク許容度を把握した上で物件購入に臨みましょう。不動産投資の成功、失敗の分かれ目は購入するときにかかっています。くれぐれも変な物件を購入しないように勉強しておきましょう。
えりたDIY LOVERSでは今後物件を購入する際に非常に重要な利回り計算の方法やシミュレーション、見るべきポイントなど題材に上げていきます。ぜひ参照していってね。
役所（空き家問題を担当する課）を巡る
対象エリアの市町村の役所の空き家問題を担当する課に挨拶して回ろう。不動産屋を巡りの時に述べたポイントは掴んだ上で以下のポイントを押さえよう。
- 対象とする役所の場所を確認する
市町村の役所窓口に電話をして、「空き家を探している。担当する課を教えてほしい。」と伝えよう。初めから投資用というと紹介してもらえない可能性がある。なぜかというと投資やお金儲けのために紹介するシステムではないからである。あくまで初めは自身で住むかもしれない、または古民家を改装して人が住めるようにすることができるのでお役に立てますよと言った形でアプローチをしてみよう。私は問題解決ができる人間だと言ったことを売り込んでいく必要があるよ。
- 担当者とつながったらその市町村ごとのルールを把握して柔軟に対応しよう
全ての市町村で空き家問題への深刻さやルールは異なると言っていい。そのためこうしておけばOKというマニュアルは残念ながらないんだ。そこの市町村のルールに則って、良い物件を紹介してもらえるようにアプローチを継続していこう。
移住サポートや空き家問題を行うNPO法人を巡る
役所巡りをしていると、たまに空き家対策はNPO法人に業務委託をしていて役所では対応していないこともある。また、役所と連携して移住サポート支援を積極的に行なっている法人などがあるのでそこにアプローチしていくのも選択肢に入ってくる。不動産巡りや役所巡りと合わせて活用しよう。
定期的に連絡や顔出しを行おう
不動産巡り、役所巡り、移住サポートや空き家問題を行うNPO法人を巡りで共通して言えることは、１度ではなく何度もアプローチすること。相手にも本気度が伝わるし物件を手に入れるためには何度も何度も連絡をし会いにいって顔出しすることがとても重要です。
ミツ僕は１物件目を役所巡り＆移住サポートセンター巡りで手に入れたんだ！移住サポートセンターに声をかけて、役所の担当の課につながりそこに何度も顔出しをしていたら、ある日電話が。こんな物件が出てきたんだけど興味ありますか？僕はすぐに見に行ってあまりにもボロくてびっくりはしていたけど事前にエリアの家賃相場、リフォームにかかる費用の計算方法、利回り計算をする勉強をしていたのですぐに引き受けることを決断したんだ。費用は0円。
えりた0円…！努力して勝ち取ったのね。でもなんで0円の物件を紹介してくれたの？仕組みを知りたいわ！
ミツステップ１でやったように建物があまりにも老朽化して空き家で放置されてしまっていると所有者の負担にもなる。もうただでも渡したいってね。役所としてもそう言った物件が放置され続けるよりどうにかできる人に渡したい。そう言ったニーズがマッチングしたんだ。
※ステップ１をまだ読んでいない方はぜひ見ていってね
「入門編【ステップ１】不動産投資に最低限必要な知識を身に付ける」を見ていない方はこちらから
えりたマインドと仕組みはわかったわ！早速行動あるのみ〜♡
次回は…入門編【ステップ４】その物件が活かせるか検討する
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