はじめまして。DIY不動産投資をしているミツです！DIY初心者えりたです！
このページではミツ師匠が「0円で古民家を購入して登記変更するまでの流れ」をわかりやすく、丁寧に、初心者の方でも全く問題ないように解説します。
ミツ元々完全な「社畜」でしたが、副業で始めたDIY不動産投資がきっかけで、お金だけではなく、時間にも余裕ができ、ゆとりのある生活をおくれるようになったよ。
えりたフリーランスでWEBデザインやカメラマンをしています！DIYして今後シェアハウスを運営したりしたいなぁなんて思っています♪ミツ師匠にこれからDIYを色々教えてもらいながらDIY不動産投資で成長していきたいと思っています！よろしくお願いします。
今回のテーマは「0円で古民家を購入して登記移転するまでのストーリー」下記のようなヤル気さんに、こちらの記事を呼んでほしいです。
- 築古不動産に興味がある
- 実経験を参考にしたい
- 家の修繕の参考にしたい
この記事を読んで得られるスキルは、以下のようになっています。
- 築古不動産投資のファーストステップを知ることができる
0円物件取得！全６ステップ概要
- 入門編【ステップ１】不動産投資に最低限必要な知識を身に付ける
- ポイントがわかる本5選
- 知っておきたい基礎ワード8選
- 入門編【ステップ２】オンラインサイトで物件を見る
- おすすめサイト５選
- 実際に上記紹介サイトを歩いてみよう
- 実践編【ステップ３】地域を絞ってオフラインでアプローチ（本講座）
- 地域を絞る
- 実際に足を運ぶ、定期的に連絡を取る（役所、移住サポートなどを行うNPO法人）
- 実践編【ステップ４】その物件が活かせるか検討する
- 投資目的：利回り計算
- 居住目的：改修して住みたい家になるまでにかかる費用を計算
- 実践編【ステップ５】いざ譲渡を受ける！古民家を入手！
- 譲渡を受ける際の手続きやにかかる費用を把握しよう
ミツ＆えりた今回は入門編【ステップ１】の記事だよ。まず不動産投資に必要な知識を身に着ける所からはじめましょう！！
えりたミツ師匠は１軒目の不動産は0円で入手したんだよね。それって現実に起こり得るの？土地は価値あるものだしなんであげたりするのさ。にわかに信じられないわ〜
ミツそうなんだよ！固定資産税が６倍にならないとしても土地建物を管理する意欲のない所有者からすると毎月または毎年余計な費用がかかるお荷物な不動産は厄介な存在でしかない。特に相続物件などは自分の意思とは別で不動産を入手していることから0円で手に入る隙が生まれる。そして、お互いのニーズがマッチしたら交渉成立ってわけさ！
えりたよく分かったわ！ぜひミツ師匠が0円で入手した時の細かい話を教えてください〜
ミツでは詳細を語っていくよ。ぜひ全部読んでみてね♪
入門編【ステップ１】不動産投資に最低限必要な知識を身に付ける
まず不動産投資をする際に何冊か本を読みました。
正直、直接的に真似ができるような本は無かったのですが「こんな事をやっている人がいるんだ！なら自分にもできるかも！」というマインドセットにはなりました。
その時は不動産に限らず様々な本を読んでいて、今思うと不動産投資を軌道に載せるために良い影響を受けたなぁ～と思うおすすめ本５冊を紹介します！
- 『金持ち父さん貧乏父さん』
- 『サラリーマンこそプライベートカンパニーを作りなさい』
- 『申込殺到!のシェアハウスの作り方』
- 『「夫婦」で豊かになる「3つ」の不動産投資』
- 『6つの不安がなくなればあなたの起業は絶対成功する』
ポイントがわかる本5選
最初に『金持ち父さん貧乏父さん』
米国内でしかできない手法も多く、真似をするというよりも自分の中の考え方を一旦リセットしてこの著者が言う考え方の中で共感できる部分を吸収していく。そうすると不動産投資に関わらず投資家、起業家になろうというマインドが少なからず生まれてやる気につながっていくはずです。モチベーションアップになる本でした。
2冊目は『サラリーマンこそプライベートカンパニーを作りなさい』
非常に読みやすい１冊になっています。私は当時サラリーマンで社畜でしたがこの本を読んだことが、転換点になったと今でも思っています。内容は不動産投資をして成功していくお話。シンプルかつ有効な方法を記載されているので是非サラリーマンだからって諦めていることがある場合は読んでみてくださいね。
３冊目は『申込殺到!のシェアハウスのつくり方』
戸建賃貸やバリューアップしてからの売却だけじゃなく、シェアハウスにするって言う選択肢大有りだよね！！となる一冊です。シェアハウスってどうやって運営するの？その時の費用は？など細かく記載されており、運営コンセプトのコツなど非常に参考になります。この１冊を読んでから物件探しの幅が広くなったし夢が広がりました。
４冊目は『夫婦で豊かになる3つの不動産投資』
２冊目で紹介した『サラリーマンこそプライベートカンパニーを作りなさい』の著書に影響された本書の著書が実際に不動産投資で女社長となり活躍していく解説本です。単純明快で、滞納された経験やコインパーキング投資など非常に参考になりました。
５冊目は『6つの不安がなくなればあなたの起業は絶対成功する』
漠然と起業は難しそう、リスクが高い。考えるのをやめて今のままでいいやとなっている場合、、、とても有効な本です。無論私も10年間起業するつもりもなく投資家になるつもりもなくなれるとも思っていなくサラリーマンをしていました。そういった漠然とした意味もわからない不安を解消してやってみように変わるためにおすすめしたい本です。
知っておきたい基礎ワード8選
ミツ下記に最低限知っておきたいワードをまとめたよ！このワードをまず知っておけば不動産投資への歩みがぐっと加速されるはず！しっかりみていこう
①空き家
まず、空き家対策特別措置法によって「空き家」とされる家は、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）」と定められています。
つまり、「1年間を通して人が出入りしていない」「水道や電気、ガスなどを使用実績が1年以上ない」等、1年以上利用されていない状態にある家のこと。
さらに、下記４つのいずれかに該当するものが「特定空き家」にあたると定められています。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
この他にも、それぞれの状態に応じて適切に判断され、特定空き家に指定される場合があるので、あくまで一例として参照してください。
②キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、不動産を購入価格より高く売却で出来た際の「利益」のことです。 安値で購入した保有財産の価格が上昇し、それを売却した際に得られます。（※キャピタルとは、資本・資産の意味）
例えば、不動産で300万円で購入した物件が700万円で売却できれば、400万円の差益がでます。この400万円が「キャピタルゲイン」となります。 逆に、300万円で購入した物件が250万円での売却となってしまったときは、「キャピタルロス」といって損失となってしまいます。
③インカムゲイン
インカムゲインとは、保有している財産を保持したままで得られる収益のことです。
株式で言えば、配当や優待の利益で収益をあげることを言います。つまり、企業努力により企業が収益を上げた中から株主に対して還元するお金のこと。
不動産においては、大家となって物件を保持・管理し第三者に貸し出すことで得られる「家賃収入」を指します。そのため、保有しているだけで収益を得ることが可能です。（特に古民家などの築古物件ではインカムゲインを狙うことが多い。その理由としては次のワードで記載♪）
④長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、※5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なってきます。※（売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合）
そのため不動産を一度入手すると、長期で保有することが望ましく、単価が低い築古不動産投資の場合はキャピタルゲイン狙いよりインカムゲイン狙いで投資した方が利益の最大化が図りやすいです。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
☆長期化短期化の判断例☆
2022年5月1日に取得し、2027年7月1日に売却した場合
→ 所有期間は5年2カ月・売却した2027年の1月1日現在で4年7ヶ月経過 ⇒ 短期譲渡
2021年5月1日に取得し、2027年7月1日に売却した場合
→ 所有期間は6年2カ月・売却した2027年の1月1日現在で5年7ヶ月経過 ⇒ 長期譲渡
⑤不動産投資の種類
- ワンルーム投資
- アパート、マンション一棟買い
- 一戸建て ☆初心者、小さく始めたい方にオススメ
- シェアハウス、民泊
- 土地を貸す
- 借地権付き物件の建物を貸す
☆一戸建てが初心者、小さく始めたい方におすすめな理由☆
- 高利回りを実現しやすい
- 個人でも参入しやすい
- 元資金が少なくて済む
⑥融資
金融機関などが資金を融通することです。現金資金がなくてもあっても、利回りが立つことが明確であればお金を借りて働かせると資産が増えます。そういった意味でも銀行からの融資を受けて投資することも是非検討しましょう。
⑦不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金のこと。地方税なので、納税先は都道府県です。
不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。課税標準額とは法律上、その不動産の価格のこと。（※税率は原則4％）
課税標準額は固定資産税評価で確定しているのに対して、実際に購入する際の価格は流動的なものです。課税標準額700万円の中古戸建を、割安の500万円で購入したケースで税額を計算して見ると以下のようになります。
| 不動産取得税 | 評価額 | 計算式 | 税額 |
|---|---|---|---|
| 土地 | 600万円 | 600万円×4% | 24万円 |
| 建物 | 100万円 | 100万円×4% | 4万円 |
上記計算により、今回500万円で購入した中古戸建の不動産取得税額は土地と建物の合計で28万円となります。実際に支払った中古戸建の売買代金500万円は税額に関係せず、課税標準額が計算に使われることが良くわかりますね。
この課税評価額は「固定資産課税台帳」を売主に開示してもらうと知ることができます。
※計算が複雑になるため軽減税率を加味していません。
⑧贈与税
贈与税とは、個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかる税金の事です。贈与税は相続税法の中で規定されています。贈与税は個人に対してかかる税金なので、法人には贈与税はかかりません。
ポイントとして贈与税は受贈者(もらう人)にかかる税金で、贈与者(上げる人)には税金はかからない事です。特に注意したい点は贈与税は、無償(タダ)で現金や不動産を購入した時のみにかかるわけではないこと。
例えば、時価よりも著しく低い価格で不動産を購入した場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合でも贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。不動産の贈与で注意したいのが、「時価よりも著しく低い価格で不動産を購入した場合」です。
（例）時価500万円する不動産を1万円で売却した場合、これはもうタダであげたのも同然。よってこの場合、1万円で購入した人に贈与税が発生することになります。
ただし、贈与税が発生するのは、あくまでも個人間の売買のみ。売主も個人、買主も個人の場合に限り、買主(受贈者)に贈与税が発生します。
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